Uma matéria que causa bastante discussão entre condôminos foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça, que julgou adequado proteger o bem coletivo e, assim, restringir o direito de propriedade.
No julgamento do Recurso Especial 1.483.733, o STJ entendeu que qualquer mudança fora do padrão arquitetônico original do edifício caracteriza violação do dever do condômino, que estará obrigado à restaurar o apartamento/unidade ao padrão original do condomínio.
Reconheceu-se então que as alterações individuais se enquadram no disposto no artigo 1.336 do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Também ficou decidido que mesmo as alterações “pouco” visíveis devem ser mantidas no padrão original, preservando todas as faces externas do edifício, inclusive aquelas que sejam realizadas nas faces laterais e posteriores que não estejam voltadas para a rua:
“… Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.
Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.
A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964″.
Em todos os casos, portanto, o proprietário e possuidor deve requerer prévia autorização do condomínio para fazer as alterações, na forma do artigo 10, parágrafo 2º, da Lei nº 4.591/64:
“§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que … modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”.
Finalmente, cumpre notar que as deliberações condominiais são tomadas segundo o quórum previsto na lei ou estatuto, considerando os presentes em assembleia convocada (em regra) pelo Síndico, na forma legalmente prescrita.
De seu turno, as decisões tomadas na assembleia vinculam todos os condôminos independentemente de terem tomado parte das deliberações.